افزایش خانه‌های غیرقابل فروش | اشکال اساسی مصوبه «تمدید خودکار قراردادهای اجاره»

اشکال اساسی مصوبه «تمدید خودکار قراردادهای اجاره» -مطابق پیش‌بینی هشدارآمیز کارشناسان در زمان تصویب- در بازارهای اجاره و خرید خانه مساله‌ساز شد. تحقیقات میدانی نشان می‌دهد، ابهامات مصوبه‌ای که قرار بود بازار اجاره مسکن را به نفع مستاجرها تنظیم کند، هم‌اکنون عامل شیوع «آپارتمان‌های غیرقابل فروش» شده است. مستاجرها به پشتوانه «تمدید خودکار اجاره‌نامه‌های۱۴۰۰» در مواجهه با تصمیم مالک برای فروش آپارتمان بعضا «اجازه بازدید از آپارتمان» به متقاضی خرید نمی‌دهند. متن این مصوبه بدون آنکه سکانس‌های قبل از فروش یک واحد مسکونی تحت اجاره مستاجر را پیش‌بینی کرده باشد، فقط آن دسته از آپارتمان‌هایی را که پارسال اجاره داده شده و امسال به کدرهگیری فروش مجهز شده از «تمدید خودکار» مستثنی کرده است. این در حالی است که گام اول برای فروش، «بازدید خریدار از آپارتمان» است که «نه» مستاجر ساکن در ملک به قبول این فرآیند عملا مانع فروش می‌شود. راه اصلی تنظیم بازار اجاره از مسیر «عدم مداخله در روابط مالک و مستاجر» می‌گذرد.

عارضه ثانویه «تمدید خودکار» اجاره‌‌نامه‌های مسکن، برای بازار ملک در شکل شیوع خانه‌های غیرقابل فروش، رهگیری شد. بررسی‌‌های «دنیای اقتصاد» درباره تازه‌‌ترین شرایط بازار معاملات مسکن شهر تهران نشان می‌دهد، 25 روز بعد از اجرایی شدن مصوبه تمدید خودکار قراردادهای اجاره مسکن 1401 برای یک‌سال دیگر، هم‌‌اکنون یک معضل مهم در بازار ملک، در مسیر معاملات خرید و اجاره مسکن ایجاد مانع کرده است و پیامد ثانویه خود را در شکل افزایش تعداد خانه‌های غیرقابل فروش نشان داده است.

این روزها خریداران و فروشنده‌های برخی از واحدهای مسکونی در بازار مسکن، با «نه» برخی از مستاجرها برای بازدید خریدار از ملک مواجه شده‌‌اند. این موضوع هم‌‌اکنون هم برای خریدار، هم فروشنده و هم مستاجر مساله‌‌ساز شده است.

در حالی که سیاستگذار با نیت کمک به مستاجرها و حمایت از این گروه آسیب‌‌پذیر و فاقد مسکن در جامعه، مصوبه تمدید خودکار قراردادهای اجاره را از ابتدای تابستان امسال اجرایی کرد اما با وجود نیت مثبتی که در پس این مصوبه قرار داشت، 25 روز بعد از اجرایی شدن آن، بازار معاملات خرید و فروش و اجاره مسکن را با تبعات بعدی همراه کرده است. در واقع اگر‌چه نیت سیاستگذار از تصویب این مصوبه کمک به مستاجرها و مهار تورم اجاره مسکن بود اما، از آنجا که ستون فقرات این مصوبه بر مبنای دخالت در سازوکار بازار اجاره است عملا تعامل و رابطه مالک و مستاجر را در برخی موارد به مسیری هدایت کرده است که در نهایت منجر به ایجاد دردسر برای آنها و بازار مسکن شده است.

 ردپای هشداری که 25 روز پیش درباره تبعات ثانویه اجرای این مصوبه در بازار مسکن هم از سوی کارشناسان حقوقی و هم از جانب کارشناسان اقتصادی، دست‌‌کم درباره یکی از اشکالات اصلی آن، مطرح شده بود، در حال حاضر در بازار مسکن رصد می‌شود. دردسری که عوارض آن نه‌تنها دامنگیر خریدار و فروشنده مسکن (موجر) شده است بلکه برخلاف ظاهر حمایتی آن، برای مستاجرهای این واحدها مساله‌‌ساز شده است. از همان روز اول اجرای این مصوبه در بازار مسکن، کارشناسان حقوقی، ملکی و اقتصادی به سیاستگذار مسکن هشدار دادند این سیاست دست‌‌کم 5 عارضه مهم را برای موجران و مستاجرها به همراه خواهد داشت. اختلال در روند فروش واحدهای اجاره‌‌ای، عدم امکان تعمیر و بازسازی برای مالک قبل از پروسه فروش و مشکلاتی که موجر برای احراز حقوق قانونی خود برای استفاده از استثنائات اعلام‌شده در این مصوبه برای الزام مستاجر به تخلیه ملک خود با آن مواجه است سه مورد از هشدارهایی بود که پیش از این مطرح شده بود.

این در حالی است که نگرانی خریدارها از زمان تخلیه ملک خریداری‌شده که در زمان خرید در اختیار مستاجر بوده است و اینکه آیا اصلا مستاجر اقدام به تخلیه خواهد کرد یا خیر و دردسرهای بعدی آن از دیگر تبعاتی بود که پیش از این درباره آن هشدار داده شده بود.

کارشناسان در آن زمان نسبت به عدم صراحت قانون درباره تعیین تکلیف وضعیت مستاجرهایی که بنا دارند قبل از تاریخ قرارداد اقدام به تخلیه ملک کرده یا قصد تمدید قرارداد خود را ندارند نیز تذکر داده بودند.

اختلال در روند معاملات ملک

اما در روزهای اخیر، تعداد زیادی از موجرهایی که قصد فروش واحدهای اجاره‌‌ای خود را داشته‌‌اند با «نه» برخی از مستاجرها دربرابر تقاضای بازدید خریدار از واحد اجاره‌‌ای مواجه شده‌‌اند. این موضوع منجر به افزایش تعداد خانه‌های غیرقابل فروش در بازار مسکن شده است و در برخی از موارد جریات عادی معاملات خرید و فروش مسکن را مختل کرده است.

ابتدای تابستان امسال مصوبه تمدید خودکار قراردادهای اجاره مسکن به مدت یک‌سال دیگر در بازار مسکن اجرایی شد. براساس این مصوبه، با توجه به افزایش قابل توجه اجاره واحدهای مسکونی در بهار 1401 و چشم‌‌انداز رشد آن در ادامه سال جاری و با توجه به فرا رسیدن فصل نقل و انتقال مستاجران و عدم تمکن مالی کافی جامعه مستاجران در شرایط بحرانی اقتصادی کشور، تعیین سقف اجاره‌‌بها، استثنائات و مشوق‌‌هایی در این باره تعیین و ابلاغ شد. براساس ماده یک این مصوبه، تمام قراردادهای اجاره واحدهای مسکونی در سال 1401 پس از تاریخ ابلاغ این مصوبه به صورت خودکار و به مدت یک سال و حداکثر با نرخ‌‌های تعیین شده نسبت به قراردادهای موجود تمدید می‌شود. این نرخ برای شهر تهران و سایر کلان‌شهرها 25 درصد و سایر نقاط شهری 20 درصد تعیین شد. در تبصره این ماده نیز آمده است که توافق مالک و مستاجر با نرخ‌‌های کمتر از موارد فوق بلامانع است.

معنای ماده یک این مصوبه این است که تمام قراردادهای اجاره مسکن که در سال جاری به اتمام می‌‌رسند به صورت خودکار برای یک‌سال دیگر و با شرایط افزایش حداکثر 25 درصدی در نرخ اجاره‌‌بها در تهران و 20 درصدی در سایر شهرها تمدید خواهند شد و موجران نمی‌توانند مستاجر را وادار به تخلیه ملک یا درخواست افزایش اجاره‌‌بها با میزان بیشتر از نرخ تعیین‌شده کنند. اما در ماده 2 این مصوبه تاکید شده است که این الزام برای موجران یعنی عدم امکان الزام مستاجر به تخلیه واحد اجاره‌‌ای و افزایش بیش از 25 درصدی اجاره‌‌بها، دارای برخی موارد استثناء است که موجر در صورتی که دارای برخی شرایط خاص باشد بتواند اقدام به دریافت حکم تخلیه کند. در ماده 2 آمده است: موارد استثنا شده از تمدید خودکار اجاره‌‌نامه‌ها به این شرح تعیین می‌شود؛ اول آنکه در صورتی که مالک، ملک یا واحد مورد اجاره را به فروش رسانده باشد و قرارداد فروش را در سامانه ثبت معاملات املاک ثبت کرده و کد رهگیری دریافت کرده باشد و همچنین علاوه بر این، اطلاعات ملک را در سامانه املاک و اسکان ثبت کرده باشد.

ظاهر این بند از ماده 2 این است که در صورتی که موجر واحد خود را به فروش برساند می‌تواند اقدام به تخلیه واحد برای واگذاری آن به خریدار جدید کند. اما یک موضوع مهم در این ماده پنهان است که در این مصوبه پیش‌‌بینی‌‌های لازم درباره آن انجام نشده است و هم‌‌اکنون منجر به ایجاد دردسر و مساله برای خریدار و فروشنده این دسته از واحدها و حتی مستاجرهای ساکن در آن شده است.

مساله از این قرار است که عملا در بسیاری از موارد این‌چنینی، امکان فروش واحد اجاره‌‌ای از موجر سلب شده است، چرا که در بسیاری موارد دیده شده است مستاجرها برای بازدید خریدار از ملک اجاره‌‌ای با مالک یا موجر همکاری نمی‌کنند. نه برخی مستاجرها به بازدید خریدار از آپارتمانی که در آن ساکن هستند عملا امکان فروش واحد را از مستاجر سلب کرده است. همین موضوع منجر به افزایش تعداد فایل‌‌های آپارتمان غیرقابل فروش در بازار مسکن در هفته‌ها و روزهای اخیر شده است. لازم بود در این مصوبه برای آن دسته از موجرانی که قصد فروش واحدهای خود را دارند یک کانال محافظت ‌شده پیش‌‌بینی می‌شد تا در جریان معاملات آنها خللی وارد نشود. در واقع لازم بود در این سیاست یک کانال محافظت‌شده برای به رسمیت شناخته شدن حق موجر پیش‌‌بینی می‌شد. هر چند در ظاهر در این مصوبه این موضوع در نظر گرفته شده است اما آنچه در مصوبه آمده است مربوط به قدم بعدی یعنی زمانی است که وی موفق به فروش واحد خود شده است. در حالی که در مرحله قبل یعنی از زمان فایل کردن واحد تا فروش، به دلیل عدم همکاری برخی از مستاجرها با موجر برای ایجاد امکان بازدید برای خریداران، به پشتوانه این مصوبه، عملا امکان فروش بسیاری از این واحدها سلب شده است.

از سوی دیگر، در صورت فروش و با وجود اینکه خریدار و فروشنده مبایعه‌‌نامه و کدرهگیری در اختیار دارند، باید یک فرآیند قضایی پیچیده را برای احقاق حق خود طی کنند. یعنی باید به شورای حل اختلاف طرح دعوا کرده و در یک پروسه زمان‌بر و پردردسر قضایی برای احقاق حق خود قرار بگیرند. این مساله برای فروشنده و خریدار و حتی مستاجر ایجاد دردسر و مشکل خواهد کرد و روند معاملات را مختل می‌کند.

این در حالی است که یک نگرانی مهم دیگر در سمت خریدار نیز قفل دومی در مسیر معامله این نوع واحدها ایجاد کرده است. این نگرانی ناشی از عدم تخلیه واحد خریداری‌شده از سوی مستاجر بعد از خرید واحد است. خریدار با این نگرانی روبه‌روست که آیا مستاجر ساکن در واحد خریداری‌شده به موقع و در زمان وعده داده شده اقدام به تخلیه ملک خواهد کرد؟ با توجه به اینکه تمام حقوق و وظایف موجر بعد از فروش واحد به خریدار یا موجر جدید منتقل خواهد شد، بار نگرانی این موضوع در این مرحله بر عهده خریدار قرار دارد. در این مصوبه نیز آمده است که موجر و مستاجر در صورت مواجهه با اختلاف باید برای رسیدگی به دعوای ایجاد شده به شورای حل اختلاف مراجعه کنند.

این موضوع منجر به نگرانی برای سایر موجران شده است. حتی در میان افرادی که به قصد سرمایه‌‌گذاری بلندمدت و عرضه آپارتمان خریداری شده به بازار اجاره قصد ورود به بازار مسکن و خرید ملک دارند نیز ایجاد نگرانی کرده است. آنها نگران هستند که در صورت خرید آپارتمان و عرضه آن به بازار اجاره، با دردسرهای بعدی ناشی از تبعات اجرای سیاست جدید در این بازار مواجه خواهند شد.

این موضوع در کنار ریسک صفر سرمایه‌‌گذاری کوتاه‌‌مدت ملکی یا سفته‌‌بازی در بازار مسکن دست به دست هم داده است و می‌‌تواند منجر به کاهش سرمایه‌‌گذاری بلندمدت در بازار مسکن و عرضه واحدهای استیجاری به این بازار در برابر افزایش تعداد معاملات سفته‌‌بازانه شود. در واقع برخی از افرادی که پیش از این قصد ورود بلندمدت به بازار مسکن و عرضه واحد خریداری‌شده  به بازار اجاره داشتند هم‌‌اکنون به خرید و فروش‌های کوتاه‌مدت ملکی برای کسب بهره سرمایه‌‌گذاری ملکی، به عنوان یک گزینه می‌‌اندیشند.

این وضعیت باعث می‌شود اگرچه ظاهر این مصوبه حمایت از مستاجر بوده و با نیت مهار تورم اجاره اجرایی شده است اما در نهایت دود تبعات ثانویه ناشی از اجرای آن در بازار ملک به چشم خود مستاجران برود. این عارضه در شکل کاهش انگیزه سرمایه‌‌گذاران برای خرید مسکن و عرضه به بازار اجاره نمایان خواهد شد و می‌تواند بر بهای اجاره مسکن و تعداد واحدهای عرضه شده به بازار اثر سوء برجای بگذارد.

افزایش هزینه مبادله مسکن

فردین یزدانی، کارشناس و نویسنده طرح جامع مسکن، معتقد است اگر‌چه سیاستگذار، مصوبه تمدید خودکار قراردادهای اجاره را با نیت مهار تورم و کمک به مستاجرها تصویب و اجرایی کرده است اما این مصوبه در حال حاضر و در برخی موارد منجر به افزایش ریسک معاملاتی در بازار مسکن هم در بازار اجاره و هم در بازار خرید و فروش آپارتمان‌‌ها شده است.

وی در این باره به «دنیای اقتصاد» گفت: در شرایط حاضر خطر کاهش عرضه واحدهای اجاره‌‌ای به دلیل ترس موجران از تبعات بعدی اجرای این مصوبه و محدودیت‌هایی که در آن برای موجران در نظر گرفته شده است وجود دارد و می‌تواند بر میزان سرمایه‌‌گذاری‌های بلندمدت ملکی و همچنین حجم عرضه مسکن استیجاری به بازار اثر منفی داشته باشد. در نهایت زیان این موضوع دامنگیر مستاجرها نیز خواهد شد.

یزدانی تصریح کرد: آنچه این روزها به عنوان یکی از تبعات اجرای این مصوبه و تمدید خودکار قراردادهای اجاره مسکن در بازارملک مشاهده می‌شود به افزایش ریسک معاملات خرید و فروش مسکن‌‌هایی مربوط می‌شود که هم‌‌اکنون مستاجر در آن ساکن است. عدم امکان فروش یا دشوار شدن فروش این واحدها، هزینه مبادله در بازار مسکن را افزایش می‌دهد. افزایش هزینه مبادله در بازارها نیز یکی از اصلی‌‌ترین عوامل ناکارآمدی بازارها محسوب می‌شود.

به این معنا که افزایش ریسک و به دنبال آن افزایش هزینه مبادله در بازارمسکن، در نهایت می‌تواند بازار را ناکارآمد کرده که این ناکارآمدی خود را در شکل اختلال در جریان طبیعی معاملات خرید و فروش مسکن، طولانی‌‌تر شدن دوره رکود معاملاتی و در نتیجه اثرگذاری افزایشی بر بهای مسکن و اجاره نشان می‌دهد. وی به سیاستگذار مسکن توصیه کرد از سیاست‌های کاربردی‌‌تر و مناسب‌‌تر برای کمک به مستاجرها استفاده کند.

به اعتقاد وی اختصاص بخشی از واحدهای برنامه ساخت یک میلیون مسکن به بازار استیجار، پرداخت کمک هزینه اجاره مسکن در قالب یارانه ماهانه به خانوارهای نیازمند و... سیاست‌هایی به مراتب اثرگذارتر از اقدامات دستوری این‌چنینی در کمک به مستاجرها و مجموعه بازار مسکن است.

تبعات حقوقی اقدام دستوری

در همین رابطه نصیر مشایخ، استاد حقوق عمومی نیز با اشاره به تبعات منفی انجام اقدامات دستوری در بازار مسکن، این سیاست‌ها را علاوه بر بار اقتصادی و اجتماعی، دارای بار حقوقی برای متعاملین و مجموعه بازار مسکن می‌‌داند.

وی در این باره به «دنیای اقتصاد» اعلام کرد: مصوبه تمدید خودکار اجاره‌‌بهای مسکن، در واقع مصوبه‌‌ای همه‌‌جانبه‌‌نگر نیست و می‌تواند مشکلات حقوقی بعدی برای متعاملین این بازار به همراه داشته باشد. در این مصوبه در برخی از مواد و بندها موارد استثنا دیده شده است که در صورتی که موجر برخوردار از شرایط خاص باشد می‌تواند اقدام به تخلیه واحد کند اما نکته اصلی درباره نحوه اثبات این استثنائات از سوی موجران و فرآیند قضایی پیچیده‌‌ای است که مالک باید برای احراز حق خود طی کند.

مشایخ ادامه داد: احراز و اثبات این حق برای موجر و مالک بر عهده شورای حل اختلاف گذاشته شده است و این حق از مالک سلب شده است. یعنی اگرچه در این مصوبه شرایطی به عنوان استثنائات در نظر گرفته شده است که در ظاهر به نفع موجر است اما اگر کسی بخواهد از مزایای قانونی و حقوق خود که در این مصوبه درج شده است استفاده کند و به حق خود برسد ناچار به طی یک پروسه قضایی و مراجعه به شورای حل اختلاف است. این موضوع منجر به بروز مساله و دردسرهای متعدد برای مالکانی می‌شود که در پی احقاق حقوق خود هستند.

به گفته وی، این موضوع همچنین برخلاف رویه و تلاش فعلی دستگاه قضا برای کاهش دعاوی و پرونده‌های اختلافات ملکی است و می‌تواند منجر به افزایش اختلافات و تعداد پرونده‌های ملکی شده و اختلافات متعدد را به همراه بیاورد. در واقع با سیاست قضازدایی دستگاه قضا و کاهش دعاوی ملکی مغایر است.

مشایخ تصریح کرد: رهایی دادن مردم و مستاجرها از موضوع دعوای تخلیه از مسیر ایجاد دعاوی دیگر مسیر درستی نیست. پیش از این موضوع تخلیه ملک برای موجران چندان موضوع پیچیده‌‌ای نبود و براساس توافق و قرارداد فی‌مابین انجام می‌شد اما هم‌‌اکنون اینکه موجر مجبور شود برای اثبات و احراز حق قانونی و شرعی خود به شورای حل اختلاف مراجعه کرده و ناگزیر به طی مراحل قضایی شود با اصل احترام به مالکیت مشروع مغایرت دارد ضمن آنکه سبب می‌شود مشکلات عدیده‌‌ای از حیث مراجعات مکرر مردم به دستگاه‌‌ قضایی در نتیجه دعوازایی ایجاد شود. وی تاکید کرد: این موضوع در نهایت به نفع مستاجرها و بازار اجاره نیز نخواهد بود و می‌تواند منجر به از بین بردن یا دست‌‌کم کاهش قابل توجه انگیزه عرضه واحدهای مسکونی از سوی مالکان به بازار اجاره شود.

بلندتر شدن صدای آژیر خطر

وضعیت فعلی ایجاد شده در بازار مسکن در نتیجه اجرای مصوبه تمدید خودکار قراردادهای اجاره منجر به افزایش و بلندتر شدن صدای آژیرخطر ملکی برای سیاستگذار شده است. یک سوال مهم در شرایط فعلی آن است که آیا راهکار دیگری به جز اقدام دستوری برای ساماندهی بازار اجاره مسکن وجود ندارد که سیاستگذار این سیاست را انتخاب کرده است؟ بررسی‌‌ها نشان می‌دهد سیاستگذار می‌تواند این سیاست را با بازی برد-برد در بازار اجاره هم برای مستاجرها و هم موجران جایگزین کند؛ این سیاست جایگزین، دریافت مالیات سالانه از املاک مسکونی است که بهترین، کم‌‌هزینه‌‌ترین و زودبازده‌‌ترین سیاست ملکی هم در بازار اجاره و هم بازار فروش واحدهای مسکونی محسوب می‌شود. از طریق افزایش ریسک و هزینه برای حجم انبوهی از واحدهای مسکونی خالی از سکنه، عرضه انبوه و فوری این واحدها به بازار اجاره و فروش نه تنها منجر به تعدیل بهای اجاره می‌شود بلکه جریان معاملات مسکن را از مسیر تقاضای مصرفی به سمت رونق پایدار هدایت خواهد کرد.