قیمت اجاره بها مسکن سر به فلک کشید | افزایش قیمت اجاره بها مسکن و بی خانمان شدن مستاجران

طبق جدیدترین آمار قیمت اجاره‌بهای مسکن 55 درصد افزایش داشته است. طبق اعلام کارشناسان فعال حوزه کارگری 70 درصد از هزینه های سبد خانوار را قیمت اجاره بها مسکن پر می کند و فشار اقتصادی به این قشر زیاد است و میزان حقوق کفاف افزایش قیمت اجاره بها مسکن را نمی دهد.حال با توجه به ثبات قیمت در بازار مسکن قیمت اجاره بها مسکن سرسام آور شد.

کلیک کنید : فوری/ رئیسی میزان یارانه معیشتی را اعلام کرد

جدیدترین گزارش بانک مرکزی از بازار مسکن نشان می‌دهد نرخ اجاره‌بهای مسکن در کشور طی آبان ۱۴۰۰ در مقایسه با آبان ۹۹ بالغ بر ۵۵ درصد افزایش یافته است.

به گزارش تسنیم،‌ بر اساس آمار بانک مرکزی شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و کل مناطق شهری طی آبان‌ماه امسال نسبت به ماه مشابه سال گذشته به ترتیب 51.6 و 54.9 درصد افزایش یافته است.

در مهرماه امسال نیز نرخ اجاره‌بهای مسکن در تهران و مناطق شهری کل کشور در مقایسه با مهر سال 99 به ترتیب 48.4 و 51.3 درصد افزایش یافته بود.

همچنین در آبان‌ماه سال 1399 بانک مرکزی از افزایش 28.7 درصدی نرخ اجاره‌بها در شهر تهران و 31.9 درصدی در کل مناطق شهری نسبت به آبان ماه سال 98 خبر داده بود.

گزارش ها حاکی است اجاره بها در ماه های اخیر علی رغم مصوبه تعیین سقف برای آن در ستاد ملی مقابله با کرونا، اما با رشد بیش از ۵۰ درصدی مواجه بوده است.

شاخص رشد سالیانه اجاره بها در شهر تهران و کل کشور به اعداد بی‌سابقه ۵۲ و ۵۵ درصد رسیده و برنامه‌هایی مثل تعیین سقف اجاره‌بها منجر به کنترل بازار اجاره نشده است.

پس از ثبات نسبی قیمت مسکن که از ابتدای سال جاری محقق شده، اجاره‌بها روند صعودی به خود گرفته است. آمارها نشان می‌دهد از اردیبهشت سال جاری منحنی رشد سالیانه قیمت مسکن در تهران نزولی و در مقابل، رشد اجاره بها صعودی شده است.

آبان ماه ۱۴۰۰ نرخ رشد سالیانه اجاره‌بها در شهر تهران ۵۱.۶ درصد بوده در حالی که قیمت مسکن نسبت به ماه مشابه سال گذشته ۱۷.۷ درصد افزایش پیدا کرده است. شاخص افزایش نرخ اجاره در کل کشور نیز در آبان سال جاری ۵۵ درصد بوده است.

آمار هشت ماه گذشته نشان می‌دهد در فروردین شاخص رشد سالیانه قیمت مسکن در شهر تهران ۹۱.۷ درصد و افزایش اجاره بها ۳۲.۳ درصد بوده است. در ادامه سرعت افزایش قیمت مسکن کند شده اما اجاره‌بها روند صعودی به خود گرفته است. افزایش ۵۱.۶ درصدی سالیانه قیمت اجاره در تهران که در آبان ماه ۱۴۰۰ اتفاق افتاده از سال ۱۳۹۳ تا کنون بی‌سابقه بوده است.

طبق بررسی‌ها رکود بازار خرید و فروش به افزایش قیمتها در بازار اجاره منجر شده است. از ابتدای سال ۱۳۹۶ تا آبان ماه ۱۴۰۰ قیمت مسکن در شهر تهران ۶۱۱ درصد رشد داشته در حالی که نرخ رسمی رشد اجاره بها حدود ۱۴۰ درصد بوده و بجز سال ۱۳۹۹ هر سال شتاب بیشتری به خود گرفته است؛ به طوری که شاخص رشد سالیانه کرایه مسکن اجاری شهر تهران در آبان ۱۳۹۶ معادل ۹.۶ درصد بوده، آبان سال ۱۳۹۷ این عدد به ۱۷ درصد رسیده، آبان ماه ۱۳۹۸ رشد سالیانه اجاره بها ۳۱.۴ درصد بوده، آبان ۱۳۹۹ این رقم به ۲۸.۷ درصد رسیده و آبان ۱۴۰۰ معادل ۵۱.۶ درصد شده است.

افزایش نرخهای بازار اجاره طی چهار سال گذشته در حالی فشار به خانوارهای مستاجر را افزایش داده که سطح دستمزد جامعه کارمندی و کارگری که اغلب از اقشار اجاره‌نشین هستند متناسب با رشد قیمت اجاره افزایش نداشته است. به همین دلیل بسیاری از مستاجران مجبور به کوچ طبقاتی از شمال به مرکز، از مرکز به جنوب و از جنوب به خارج از تهران شده‌اند. با اینکه آمار دقیقی از نرخ اجاره‌نشینی کارگران وجود ندارد تخمین زده می شود که حدود نیمی از خانوارهای کارگری اجاره‌نشین و بنا به گفته هادی ساداتی ـ نایب رئیس کانون انجمن‌های صنفی کارگران ساختمانی ـ حدود ۹۰ درصد کارگران ساختمانی مستاجر هستند.

تدابیر دولت هم ظاهرا تاثیری در کنترل قیمت اجاره‌بها نداشته است. دولت طی دو سال گذشته سقف مجاز افزایش اجاره‌بها در شهر تهران را ۲۵ درصد اعلام کرد اما آمار رسمی نشان می‌دهد آبان سال قبل نرخ افزایش اجاره‌بها در تهران ۲۸.۷ درصد و در سال جاری ۵۱.۶ درصد بوده است. تسهیلات ۷۰ میلیون تومانی کمک ودیعه مسکن هم به دلایلی همچون سخت‌گیری بانکها درخصوص معرفی ضامن، حکم مُسکن را هم برای خانوارهای اجاره‌نشین ندارد.

گزارشهای گویای آن است از زمان تصویب وام ودیعه مسکن در خردادماه ۱۴۰۰ رویه یکسانی در بانک‌های عامل برای پرداخت وام ودیعه مسکن وجود نداشته است. به طور مثال بعضی بانک‌ها عنوان می‌کنند باید دو ضامن رسمی با سابقه بالای ۱۰ سال معرفی شود. برخی مراجعین هم می‌گویند که بانک اعلام می‌کند باید حداقل ۵ سال از موعد بازنشستگی ضامن باقی مانده باشد. یکی دیگر از مشکلات متقاضیان، ایراد بانکها به تاریخ انعقاد اجاره‌نامه است. با اینکه تاریخ اجاره‌نامه واحد مسکونی باید از شش ماهه دوم سال ۱۳۹۹ باشد، اکثر بانکها فقط اجاره‌نامه‌هایی را معتبر و مناسب دریافت وام می دانند که در نیمه اول سال ثبت شده باشد و بدین ترتیب بخش عمده متقاضیان را از چرخه دریافت وام حذف می‌کنند.

طبق آماری که محمود محمودزاده ـ معاون وزیر راه و شهرسازی اعلام کرده تا پایان آبان ماه سال جاری یک میلیون و ۶۴۰ هزار نفر به منظور دریافت وام کمک ودیعه مسکن ثبت نام کرده‌اند که ۶۳۰ هزار نفر به سیستم بانکی معرفی شده و حدود ۱۳۰ هزار نفر تسهیلات را دریافت کرده‌اند. این در حالی است که حدود ۸.۵ میلیون خانوار در کشور مستاجر هستند.

بر اساس اعلام بانک مرکزی، اجاره بها در آبان امسال نسبت به ماه مشابه سال گذشته (آبان ۱۳۹۹) رشد ۵۱.۶ درصدی در تهران و ۵۴.۹ درصدی در سراسر کشور داشته است.

این در حالی است که شاخص مذکور (رشد اجاره بها) در ۸ ماهه ابتدایی امسال همواره صعودی بوده است. در فروردین امسال رشد اجاره بها در فروردین امسال نسبت به فرودین سال گذشته در تهران و کل کشور به ترتیب ۳۲.۳ و ۳۶.۱ درصد، در اردیبهشت سال جاری نسبت به اردیبهشت سال گذشته در تهران و کشور به ترتیب ۳۲.۶ و ۳۶.۳ درصد، در خرداد ۱۴۰۰ نسبت به خرداد ۱۳۹۹ در تهران و کشور به ترتیب ۳۳.۹ و ۳۷.۶ درصد، در تیر ماه امسال نسبت به تیر سال قبل در تهران و کشور به ترتیب ۳۴.۹ و ۳۸.۷ درصد، در مرداد ۱۴۰۰ نسبت به ماه مشابه سال قبل از آن در تهران و کشور به ترتیب ۳۷.۸ و ۴۱.۲ درصد، در شهریور امسال نسبت به شهریور سال گذشته اجاره بها در تهران و کشور رشد به ترتیب ۴۲.۸ و ۴۵.۷ درصدی و در مهر امسال به مهر پارسال اجاره بها در تهران و کشور به ترتیب رشد ۴۸.۴ و ۵۱.۳ درصدی را نشان می‌دهد.

به این ترتیب نه تنها اجاره بها در ۸ ماهه امسال رشد حدوداً ۲۰ درصدی در تهران داشته که در سال‌های قبل از آن چنین اتفاقی بی سابقه بوده است، بلکه مستأجران تهران با افزایش ۵۵ درصدی در آبان امسال نسبت به آبان سال گذشته مواجهند که با توجه به «متوسط» بودن این رقم، گزارش‌های میدانی حاکی از آن است که در برخی مناطق رشد اجاره مسکن افزایش شگفت انگیزی داشته است.

ضمن اینکه ارقام مذکور صرفاً برای قراردادهایی است که در سامانه املاک و مستغلات کشور (سامانه مشاوران املاک) ثبت می‌شود؛ در حالی که بسیاری از قراردادهای اجاره مسکن به خصوص قراردادهای تمدیدی، موجر و مستأجر از مراجعه به دفاتر مشاوران املاک خودداری می‌کنند.

اواخر خرداد امسال ستاد ملی مقابله با کرونا، سقف افزایش اجاره بها را برای تهران، کلانشهرها و سایر شهرها به ترتیب ۲۵، ۲۰ و ۱۵ درصد تعیین کرد.

اگرچه معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی مدعی است این سقف تعیین شده، ویژه قراردادهای تمدیدی است، اما با توجه به اینکه رشد اجاره بها در بازار مسکن، اگر برای قراردادهای جدید بدون سقف باشد، قطعاً هر میزان افزایشی که رخ دهد، سایر واحدهای مسکونی را هم در بر خواهد گرفت، لذا از ابتدا هم مشخص بود که امکان تفکیک در مصوبه برای واحدهای تمدیدی و جدید اجاره مسکن نیست.

از سوی دیگر از آنجایی که در تابستان امسال، کمبود شدید فایل‌های اجاره مسکن از سوی عرضه کنندگان احساس می‌شد و همچنین واحدهایی هم که عرضه شده بودند، با اجاره بهایی بسیار بالاتر از نرخ‌های سال گذشته بود که در نهایت مستأجران به ارقام پیشنهادی موجران برای جلوگیری از پرداخت هزینه‌های سنگین جابه جایی تن می‌دادند.

از سویی نیز عدم اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی و طولانی شدن روند خوداظهاری اطلاعات سکونتی-ملکی سرپرستان خانوار سبب شده تا علی رغم برآورد وجود حدود نیم میلیون واحد مسکونی خالی در تهران، مالکان این واحدها تمایلی به عرضه واحدهای خالی به بازار اجاره مسکن نداشته باشند.

بر اساس مصوبه ستاد ملی مقابله با کرونا، موجر حق شکایت از مستأجر به شورای حل اختلاف برای اخذ حکم الزام مستأجر به تخلیه منزل را در قراردادهای تمدیدی اجاره مسکن ندارد؛ اما در همین مصوبه ستاد ملی مقابله با کرونا، تعداد استثنائات ۸ گانه از قبیل «اثبات اضرار به موجر»، «ایجاد مسکل برای موجر در پی عدم پرداخت به موقع اجاره بها»، «ازدواج اقوام درجه یک مالک و نیاز به استقرار آنها در منزل موجر» و… به قدری زیاد است که سبب می‌شود موجر بتواند حکم تخلیه منزل از سوی مستأجر را از این شوراها دریافت کند!

این شاخص (رشد اجاره بها در تابستان امسال) نسبت به فصل قبل از آن (بهار ۱۴۰۰) که از آن به تورم نقطه به نقطه اجاره بهای مسکن یاد می‌شود، افزایش ۸ درصدی است. حال آنکه نرخ تورم اجاره بها در ۴ فصل منتهی به فصل تابستان ۱۴۰۰ برابر ۲۷.۶ درصد است.

بر اساس اعلام مرکز آمار، همچنین در تابستان ۱۴۰۰ متوسط افزایش اجاره بها برای خانوارهایی که تمدید قرارداد داشته‌اند، برابر با ۴۶.۹ درصد بوده است؛ این گزارش مرکز آمار با ادعای معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی مبنی بر موفقیت آمیز بودن مصوبه تعیین سقف ۱۵ تا ۲۵ درصدی اجاره بها ستاد ملی مقابله با کرونا، «برای قراردادهای تمدیدی»، در تضاد است.

محمود محمودزاده معاون وزیر راه و شهرسازی پیش از این در پاسخ به این سوال که آیا متوسط افزایش ۴۶.۹ درصدی هزینه اجاره بها در تابستان ۱۴۰۰ برای خانوارهایی که تمدید قرارداد داشته‌اند، نشان دهنده شکست طرح تعیین سقف ۲۵ درصدی افزایش اجاره بها است؟ گفته بود: مصوبه ستاد ملی کرونا در حکم قانون بوده و لازم اجرا است.

محمود زاده تاکید کرد: با توجه به مصوبه ستاد ملی کرونا و حمایت و همکاری مراجع قضائی و عدم صدور حکم تخلیه برای مستأجران به جز استثناهای ۸ گانه، سال گذشته کاهش ۶۵ درصدی جا به جایی مستأجران را شاهد بودیم که نشان دهنده موفقیت این مصوبه است.

اجاره بها تابعی از قیمت مسکن است و افزایشی که در ماه‌های اخیر در بازار اجاره مسکن رخ داده، به نوعی تخلیه حباب و کاهش فاصله‌ای است که در سال‌های گذشته در پی عدم افزایش اجاره بها علی رغم افزایش ۷ برابری قیمت مسکن شاهد بودیم.

شاخص مذکور (فاصله بین قیمت مسکن و اجاره بها) که از آن به «نسبت P به E» یاد می‌شود، به کمترین میزان خود در سال‌های گذشته رسیده و به زیر ۵ واحد درصد کاهش یافته است؛ این در حالی است که در سال ۱۳۹۸ این رقم نزدیک به ۳۰ واحد درصد بوده که حاکی از رشد سنگین قیمت مسکن و عدم افزایش اجاره بها متناسب با این رشد قیمت مسکن بود.

قتصاد مسکن، کاهش رقم شاخص P به E اگرچه از یک سو به مستأجران در دوره‌ای که درآمدهای خانوار و دستمزدهای کارگران با اجاره بها متناسب نیست، ضربه بزند، اما از سوی دیگر می‌تواند سرمایه گذاری در حوزه اجاره داری حرفه‌ای را به صرفه کرده و انبوه سازان به جای تمرکز بر ساخت برای فروش، وارد حوزه ساخت برای اجاره داری شوند.

اره بها در آبان امسال گفت: انتظار داریم قیمت مسکن در تهران افزایش جهشی داشته باشد اما زمان آن قابل پیش بینی نیست و ممکن است تا پایان سال این افزایش رخ دهد.

وی با بیان اینکه اجاره بها تابعی از قیمت مسکن است، افزود: ولی این افزایش اجاره بها در برابر افزایش قیمت مسکن، از تناظر یک به یک تبعیت نمی‌کند. چون علاوه بر فاکتورهای اقتصادی، فاکتورهای اجتماعی از جمله مهاجرت مستأجران از تهران و کلانشهرها به شهرهای حاشیه‌ای نیز در افزایش اجاره بها مؤثر است.

اولاد با بیان اینکه افزایش اجاره بهای مسکن و قیمت زمین در تهران، نشان دهنده در پیش بودن افزایش جهشی قیمت مسکن در آینده نزدیک است، یادآور شد: من موافق افزایش تولید مسکن برای جلوگیری از رشد جهشی قیمت آن هستم اما ساخت و ساز در حاشیه پایتخت اگرچه ممکن است از فشار تقاضا و درنتیجه رشد شدید قیمت مسکن جلوگیری کند، اما نمی‌تواند قیمت مسکن در پایتخت را کاهشی کند.